Valutazione Immobiliare

Con la valutazione immobiliare finalizzata alla vendita si cerca di prevedere a quale prezzo un determinato immobile sarà compravenduto.

La storia delle valutazioni immobiliari ha subito una rilevante evoluzione: dalle valutazioni di una volta, basate su una semplice opinione (e dette anche expertises), si è passati a quelle attuali che sono il risultato di un processo scientifico e seguono un semplicissimo principio: il mercato fisserà il prezzo di un immobile da stimare allo stesso modo con cui ha fissato i prezzi degli immobili simili presi a confronto.

L’8 maggio 2008 ho conseguito l’attestato di Esperto Valutatore in base agli IVS (standard di valutazione internazionale) che si propongono di stimare gli immobili secondo un procedimento fisso e condiviso dall’IVSC (International Valuation Standard Council). Con questo metodo si produce un rapporto di valutazione che consente di dimostrare il valore ottenuto e può essere sempre controllato e verificato.

Praticamente in cosa consiste questo metodo?
Si ricercano immobili simili venduti recentemente nella stessa zona, si estrapolano caratteristiche come grandezza, piano, esposizione, vista, stato manutentivo, certificazione energetica, … si da un valore a queste caratteristiche e attraverso un calcolo ponderato si giunge al prezzo dell’immobile che si sta valutando.

Il problema di questo metodo è sempre stato quello di reperire le informazioni sugli immobili simili venduti recentemente (chiamati comparabili) ed è per questo che nel 2008 quando l’ho studiato per la prima volta ho potuto usarlo poco. Adesso però queste informazioni si possono reperire più agevolmente e di conseguenza questo metodo andrà sempre più diffondendosi così come succede in molti Paesi dove questo metodo è diffuso da molto tempo.

Non so quanto tempo ci vorrà però arriveremo anche noi ad un punto in cui il valore degli immobili sarà come quello delle azioni. Chi possiede delle azioni può verificare il loro valore alla data odierna e decidere se vendere o comprare, ma nessuno ha l’ardire di modificare quel valore. Per la vendita degli immobili quando questo metodo sarà conosciuto e assimilato sia dai compratori che dai venditori sarà lo stesso … il prezzo di vendita di un immobile sarà determinato da un processo scientifico a cui sia acquirenti che venditori faranno riferimento e il margine di trattabilità sarà veramente irrisorio.
Non si vedranno più proprietari che chiedono ad agenzie immobiliari differenti la valutazione e poi affidano la vendita all’agenzia immobiliare che prevede o finge di prevedere di vendere l’immobile al prezzo più alto. Oppure proprietari che entrano in agenzia dicendo quanto vogliono realizzare, senza preoccuparsi che questo valore sia più o meno congruo con i valori di mercato. Anche in questo caso, quando si sarà assimilato il concetto che è il mercato a determinare il prezzo dell’immobile allo stesso modo in cui ha determinato quello del vicino, anche questo comportamento sparirà.

Abbiamo detto che il risultato del procedimento si chiama rapporto di valutazione e conterrà le caratteristiche dell’immobile da stimare e di quelle degli immobili usati come comparabili.
Nella valutazione che fornisco oltre a questo inserisco anche una lunga serie di informazioni che a mio parere possono essere utili per capire il mercato e la zona in cui l’immobile è ubicato. Informazioni utili sia al proprietario che all’acquirente. Queste informazioni riguardano i valori della pubblicità, degli immobili venduti, i valori OMI (quelli dell’agenzia delle entrate), quelli che indicano a quali prezzi gli acquirenti si dichiarano disponibili ad acquistare e altre informazioni riguardanti invece proprio la zona come ad esempio se esiste un pericolo alluvioni o sismico, un inquinamento dell’aria o elettromagnetico, la velocità della fibra e anche informazioni sulla tipologia di persone che vivono in quella zona.

La maggior parte dei colleghi che fanno valutazioni di tipo expertise le fanno gratuitamente ma credo che non occorra sottolineare il fatto che invece il rapporto di valutazione richiede parecchio tempo e competenze e non possa essere gratuito. Solitamente però quando dopo la valutazione si arriva ad un incarico in esclusiva il costo della valutazione viene scontato al momento del pagamento della provvigione.

Per finire ricordo che anche un acquirente prima di acquistare un immobile può chiedere un rapporto di valutazione per essere rassicurato sul fatto che stia comprando ad un prezzo di mercato congruo e per conoscere le caratteristiche della zona dove vuole acquistare.